Si vous achetez une maison à un Russe à l’étranger, à quoi devez-vous faire attention?

Imaginons que vous, un étranger, souhaitiez acheter un bien immobilier à l’étranger, mais auprès d’un Russe. Que devez-vous vérifier pour éviter les problèmes juridiques et les arnaques?

Vérification de l’identité
Naturellement, le premier conseil, qui ne s’applique pas seulement aux citoyens russes mais à tout vendeur, est la vérification d’identité. Examinez attentivement le passeport du vendeur. Voici ce qui doit vous alerter :

• des polices d’écriture suspectes ;
• une signature manquante ;
• l’absence de filigranes ;
• un visa du pays de la transaction inexistant ou suspect (le cas échéant) ;
• un passeport ancien mais en parfait état (comme neuf).

La meilleure solution reste de vérifier les documents d’identité du vendeur. Demandez-lui de vous montrer son passeport interne (utilisé comme pièce d’identité principale en Russie), saisissez les données du passeport sur le site « Gosuslugi » en suivant ce lien (https://www.gosuslugi.ru/621102/1/) : vous pourrez ainsi vérifier si le document existe et est valide. Pour le passeport international, c’est plus compliqué, mais en tant qu’avocats, nous pouvons aussi le contrôler pour vérifier sa conformité aux normes locales.

Les revendications d’autres propriétaires potentiels
Il peut arriver que vous achetiez la maison de vos rêves, puis que vous découvriez que le vendeur n’était pas le seul à en détenir les droits, c’est-à-dire qu’il ne pouvait pas en disposer seul. Des tiers pourraient alors saisir la justice, et selon la décision du juge, la transaction pourrait être annulée ou ces personnes pourraient exiger une compensation. Bien sûr, cela dépend fortement des lois du pays concerné – cela peut ne pas arriver, mais idéalement, vous devez vous assurer que le vendeur a bien le droit de vendre le bien.
Quand cela peut-il se produire?

1. Si la personne est mariée – selon le droit russe, tout ce que les époux ont acquis pendant le mariage est considéré comme un bien commun et leur appartient à parts égales (50/50). Cela signifie que vous aurez au moins besoin du consentement du conjoint, même si le bien est enregistré au nom d’un seul des époux.
2. Si la maison appartenait à une personne décédée, et que plusieurs héritiers russes en revendiquent la propriété, tandis que le notaire a déjà ouvert une succession. L’un des héritiers, propriétaire d’une part, pourrait vouloir se débarrasser rapidement du bien avant qu’il ne soit partagé avec les autres. Malheureusement, il est peu probable que vous puissiez le découvrir sans l’aide d’un avocat.

La procuration (Power of Attorney)

Un bien immobilier peut être vendu par procuration, mais dans ce cas, le risque d’escroquerie est élevé. Il est donc essentiel de vérifier la procuration avant de signer un contrat.

Que doit contenir une procuration russe?
Une procuration établie en Russie doit être notariée, rédigée sur un formulaire jaune, avec le sceau du notaire en russe et l’emblème national. Elle doit obligatoirement mentionner :

• l’intitulé du document ;
• le lieu d’établissement (ville) et l’étude notariale ;
• la date de rédaction ;
• les informations sur le mandant et le mandataire : nom complet, lieu de résidence et autres données ;
• les pouvoirs du mandataire (ce qu’il est autorisé à faire) ;
• la signature du mandant.

Elle peut aussi inclure :

• la durée de validité ;
• une mention autorisant ou interdisant la sous-délégation.

Si l’un de ces éléments obligatoires manque, il peut s’agir d’un faux ou d’une erreur du notaire – mais même dans ce dernier cas, le document est invalide.
Même si la procuration est authentique et a bien été établie par le propriétaire chez un notaire, rien ne garantit qu’il ne l’a pas révoquée quelques jours plus tôt – cela ne peut être vérifié que via le système notarial. De plus, sachez qu’une procuration perd sa validité si :

• le mandant décède ;
• il est déclaré incapable, sous tutelle ou porté disparu.

Malheureusement, il est extrêmement difficile pour un citoyen russe, et encore plus pour un étranger, de vérifier ces éléments. N’hésitez donc pas à nous contacter si vous avez besoin d’aide avec des documents russes.


Besoin d'aide juridique? N'hésitez pas à nous contacter:
Tél: +7 909 961-19-09
Email: legalsolutions@inbox.ru
Notre adresse: Moscow, boulevard Zubovskiy, batiment 4/1, bureau 308

Vous pourriez également aimer les articles :
Bases de données russes gratuites en ligne
Apostilles et légalisation consulaire en Russie
Obtenir un crédit en Russie en tant qu'étranger