Comment me protéger lors de l'achat d'un bien immobilier en Russie?

Chaque année, les escrocs inventent de nouvelles méthodes pour tromper les acheteurs sur le marché secondaire de l'immobilier. Comment éviter de tomber dans les pièges de vendeurs malhonnêtes?

1. Copropriété frauduleuse

Vous achetez un studio dans une maison de campagne à un prix attractif. Trois mois plus tard, une affiche informe que la construction est illégale et sera démolie par décision de justice. Vous tentez de revendre, mais découvrez que le bien est en copropriété indivise : pour vendre votre part, vous devez obtenir l’accord de tous les coindivisaires.

Que faire?

• Vérifiez si le contrat mentionne l’achat d’une quote-part (part indivise). Méfiez-vous !
• Un prix anormalement bas est un signal d’alarme.
• Exigez un extrait du registre foncier (ЕГРН) pour confirmer le statut juridique du bien.
• Refusez les « donations » déguisées : elles ne garantissent aucun recours en cas de litige.

2. Transformations illégales

Un appartement rénové à prix cassé ? Attention : un agent du service du logement peut vous ordonner de démolir les aménagements (salle de bain, cloisonnement) jugés non conformes.

Que faire?

• Exigez le passport technique (plan officiel) pour vérifier la légalité des transformations.
• Comparez le prix avec le marché local. Une décote importante cache souvent une fraude.
• Méfiez-vous des espaces communs transformés en entrées privatives.

3. Documents falsifiés

Un escroc loue un appartement, falsifie les titres de propriété et le revend. Après l’achat, le vrai propriétaire réclame son bien.

Que faire?

• Vérifiez l’identité du vendeur via :
• Un second document officiel (permis de conduire, passeport étranger).
• Les filigranes et signatures sur les actes (ex. : certificat de succession).
• Ne versez jamais d’acompte sans reçu signé (max. 50 000 RUB).

4. Usurpation d’identité

Le "vendeur" présente de vrais documents… volés. Après la transaction, le propriétaire légitime récupère le logement.

Que faire?

• Comparez la photo d’identité et l’apparence physique.
• Contrôlez la cohérence des signatures (passeport vs. acte de vente).

5. Sous-évaluation frauduleuse du prix

Le vendeur propose de déclarer 1 million RUB au lieu de 5 millions pour éviter les taxes. En cas de faillite ultérieure du vendeur, le tribunal annulera la vente… et vous ne récupérerez que le montant déclaré.

Que faire?

• Refusez toute dissimulation fiscale.
• Vérifiez si le vendeur est en procédure de faillite.

6. Vendeur incapable

Une "grand-mère" vous vend son appartement, puis ses héritiers invoquent sa démence pour annuler la vente.

Que faire?

• Exigez un certificat médical de capacité juridique avant la transaction.
• Vérifiez l’absence de tutelle ou curatelle via un notaire.

Conclusion
La vérification des documents et du vendeur est un processus complexe. Une erreur peut entraîner la perte du bien et des fonds. En cas de doute, consultez un avocat spécialisé en immobilier ou une agence certifiée.
« En Russie, la prudence et la diligence raisonnable sont vos meilleures garanties contre la fraude immobilière. »

Pour les éviter, confiez cette tâche à une équipe de professionnels :
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